Äga sitt boende

[Biiri]

Vid en eventuell fiatkrash, hur viktigt är det att själv äga sitt boende?
Hyresrätt kontra egen villa med helt avskriva lån.

Fastigheter har ju värde i sig. Vilket inte fiat har som man måste betala hyran med.
Så jag antar att det kan vara klokare att behålla min nuvarande fastighet tills krisen kommer.

Det finns flertalet olika vägar för detta att utvecklas på, men rent allmänt vad är era tankar om detta?

[machinshin]

Mina tankar är att är du lyckosam att äga ditt boende så håll fast vid det tills världsekonomin inte är så jäkla korrupt.   Mitt mål är att äga mitt boende utan att vara "beroende" av andra, att kunna känna att "detta är mitt och jag står inte i skuld till någon".

Måste vara en fantastisk känsla. Så himla många som har lån som dom kommer att behöva betala av under många år. Och när  (inte om) räntorna stiger så kommer dessa förmodligen inte kunna bo kvar ifall dom inte har förberett sig.

[SilverSven]

Mina tankar är att är du lyckosam att äga ditt boende så håll fast vid det tills världsekonomin inte är så jäkla korrupt.   Mitt mål är att äga mitt boende utan att vara "beroende" av andra, att kunna känna att "detta är mitt och jag står inte i skuld till någon".

Måste vara en fantastisk känsla. Så himla många som har lån som dom kommer att behöva betala av under många år. Och när  (inte om) räntorna stiger så kommer dessa förmodligen inte kunna bo kvar ifall dom inte har förberett sig.

Visst är det bra att äga sitt boende och vara skuldfri.
Däremot så skiljer sig bomarknaden rätt mycket genom landet.
Det här visas bland annat i "Sverigevillan" där man jämför priset för en normalvilla från 1980 i gott skick mellan olika områden i Sverige.
I Danderyd kostar villan 7 700 000kr och i Töreboda 360 000kr (snittpris Sverige 2 277 648kr).
Exemplet är från 2011.

Eftersom man i det här exemplet betalar ca 5 400 000kr mer för fastigheten i Danderyd än snittet för Sverige så finns det stort utrymme för prisförändringar vid en ekonomisk kris. Detta eftersom priset inte har någon förankring i byggnadens egentliga värde.
Även snittpriset för Sverige ligger långt över byggnadsvärdet medans man i Töreboda betalar mindre för fastigheten än byggnadsvärdet.

Därför anser jag att det är viktigare att amortera ner sina lån i områden där priserna baseras mer på fastighetens läge än byggnadsvärdet.
Detta eftersom prissättningen på bomarknaden styrs av efterfrågan medans byggnadsvärdet är mer eller mindre konstant.

Personligen kommer jag att sluta amortera när jag är belånad till 50% av byggnadsvärdet (förutsatt att räntan är under 10%).
Detta för att jag har en stabil jobbsituation som inte är konjunkturkänslig och för att jag hellre vill ha lite roligt för mina pengar emellanåt än att binda upp allt mitt kapital i ett hus.
Vad är det för vits med att låsa upp miljoner i en fastighet som man inte kan göra någonting med?

[machinshin]

Håller med. Jag skulle inte vilka sluta leva bara för att betala av på ett mångmiljonhus. Kommer nog satsa på ett billigare område där mer byggnadskostnaden styr vad det kostar.

[SilverSven]

Mellanskillnaden mellan byggnadens värde och priset man betalar för den styrs av en efterfrågan som fort kan ändras vid en nedgång i ekonomin.
Om räntorna stiger och folk börjar förlora sina jobb så är det inte säkert att det fortfarande är värt 2 miljoner extra för att bo i stan.

Sen är det ju så att den svenska befolkningen tyvärr har belånat sig så mycket att hela marknaden kraschar om räntorna stiger (speciellt i städerna).
Därför kommer räntorna antagligen att pressas ner in i det sista. Självklart på bekostnad av den övriga befolkningen.
Vad skulle hända i Stockholm om räntan steg till 10% när många i dagsläget inte har råd att amortera trots låga räntor?

[granlundii]

Skulle vara intressant att höra lite hur ni uppfattar att 'medelsvensken' tänker om amorteringar och bolån. Jag är alltså från Finland och jag tror vi tänker lite annorlunda här angående bolån. Min uppfattning här är att det är självklart att amortera, inte nödvändigtvis så att man lever på knäckerbröd och vatten, men i alla fall till någon grad. Det är nog vanligt att ha amorteringsfritt någon period (vid arbetslöshet, om man är hemma med små barn), men inte mer än något år skulle jag säga. Jag har inte jättebra koll, men jag tror inte bankerna skulle låna ut här om man inte planerar att betala tillbaka allt. Sen vill ju bankerna förstås gärna att det tar länge att betala tillbaka...

Om jag har förstått rätt så förekommer det i Sverige att man bara amorterar småsummor så att det täcker ungefär räntan. Men hur blir det då när man dör, gör banken rätt ofta en förlust då?? (Även om de får lägenheten så är ju sannolikheten stor att den är värt mindre än då den köptes, ifall den är i dåligt skick eller på mindre populärt område).

[Frederyck]

Skulle vara intressant att höra lite hur ni uppfattar att 'medelsvensken' tänker om amorteringar och bolån. Jag är alltså från Finland och jag tror vi tänker lite annorlunda här angående bolån. Min uppfattning här är att det är självklart att amortera, inte nödvändigtvis så att man lever på knäckerbröd och vatten, men i alla fall till någon grad. Det är nog vanligt att ha amorteringsfritt någon period (vid arbetslöshet, om man är hemma med små barn), men inte mer än något år skulle jag säga. Jag har inte jättebra koll, men jag tror inte bankerna skulle låna ut här om man inte planerar att betala tillbaka allt. Sen vill ju bankerna förstås gärna att det tar länge att betala tillbaka...

Om jag har förstått rätt så förekommer det i Sverige att man bara amorterar småsummor så att det täcker ungefär räntan. Men hur blir det då när man dör, gör banken rätt ofta en förlust då?? (Även om de får lägenheten så är ju sannolikheten stor att den är värt mindre än då den köptes, ifall den är i dåligt skick eller på mindre populärt område).

Om jag har förstått det rätt så skall dödsboet först betala av skulder med de tillgångar som finns innan tillgångar kan ärvas. Om skulderna överskrider tillgångarna kan arvingar försätta dödsboet i konkurs. Exakta turerna där kan jag inte, men du som privatperson bör inte i normala fall kunna tvingas att betala en annan persons skulder.

Detta gäller inte studieskulder dock. De avskrivs vid dödsfall.

[granlundii]

Det är nog ungefär så jag har tänkt att det går till. Det kan ändå hända att det inte är jättevanligt att dödsboet går på minus, men nog känns det som att bankerna tar en onödig risk om de har för slappa krav på amortering.

[mithril_hunter]

Det är nog väldigt olika hur Svensson resonerar.

Vi vet hur våra politiker resonerar och de vill att vi ska äga vårt boende.

Vår politik har gjort att fler och fler hyresrättshus har ombildats till BR de senaste åren, det byggs väldigt lite hyresrätter samt att "lånetorskar" får en 30% "rabatt" på sina lån(ränteavdraget).

Nästa fråga då blir om man äger sitt boende om man har lån? Är det då inte banken som äger huset?

Jag anser att man äger sitt boende fast man har lån. Du hyr inte ditt boende utav banken som har köpt huset. Du är fullt exponerad mot fastighetsmarknaden och lånet är på dig personligen.

Historiskt sett så har vi Svenskar nog varit ganska duktiga på att amortera. Men idag så har fastighetspriserna tappat all kontakt med verkligheten. Billiga pengar har gjort att inflationen i fastighetsmarknaden varit enorm och historiskt sett unik de senaste decenniet. Med så höga priser och låga räntor samt en bomarknad som bara tycks gå upp har många valt att strunta i amorteringen. Vi tycks dock glömma fort hur bostadsmarknaden kan svänga. Det kraftiga raset i början på 90-talet är för många ett minne blott eller något man helt enkelt inte känner till.

http://3.bp.blogspot.com/_-CXk2-VWGgQ/TFZ-cs0Y8KI/AAAAAAAADU0/37OULtX8L_s/s1600/bostadsbubblan_1981-2009_kpi.png

Finanskrisen -08 blev en liten påminnelse. Åren innan finanskrisen lånade bankerna gladeligen ut 100% (eller mer) utav värdet vid BR köp i Sthlm. Alltså inget handpenningskrav och inget amorteringskrav. Klart som fan att detta eldar på en bostadsmarknad i sthlm där det är bostadsbrist.

Fundamentalt är fastighetsmarknaden helt urspårad. De billiga krediterna har gjort de allra flesta helt blinda.

Om vi ser på huspriser historiskt så kan vi ta en titt på The Herengracht index

http://hotelivory.wordpress.com/2010/08/29/a-very-long-view-on-house-prices/

http://arno.unimaas.nl/show.cgi?fid=10696

Detta index visar den reala husprisutvecklingen i det centrala bostadsområdet Herengracht i Amsterdam mellan åren 1628-2008. Enligt många artiklar angående denna undersökning så skrivs det att de reala priserna har dubblats under dessa 350 år. Men om man ser till grafen så tycker jag att priserna har stått stilla. Från mätstart 1628 verkar det som att priserna var "ovanligt" låga dvs mätandet börjar från en dipp.

Vad säger ni?

http://hotelivory.files.wordpress.com/2010/08/herengracht11.jpg

Som ni ser så var vi på all time high 2008-2009 för nu har det ju vänt neråt.

http://www.bbc.co.uk/news/business-23681604

Här en bra länk till huspriser i världen historiskt sett från år 1975. Man klicka i vilka länder man vill jämföra. Välj Sverige och jämför med andra länder USA tex. Man kan se pris i %, pris jämfört med hyror, pris jämfört med snittinkomst  osv..

http://www.economist.com/blogs/dailychart/2011/11/global-house-prices

[august]

Det är nog ungefär så jag har tänkt att det går till. Det kan ändå hända att det inte är jättevanligt att dödsboet går på minus, men nog känns det som att bankerna tar en onödig risk om de har för slappa krav på amortering.

Tja, i de flesta fall har ju fastigheten i ett dödsbo tillhört en äldre petrsomn som har amorterat i flera decennier så det blir sällan något problem. Även om det kan hända att en yngre person som inte amorterar blir överkörd av bussen så lär det inte vara statistiskt signifikant.

Man kan ju ställa sig frågan om detta ändras på sikt om det blir allt vanligare att folk inte amorterar och min gissning är att bankerna absolut har tänkt ordentligt på detta. Deras slutsats är nog (eftersom de inte kräver amortering) att de vinner mer på att kunden betalar ränta på hela beloppet hela livet även om banken riskerar en mindre förlust när huset säljs av dödsboet.

Detta med att inte amortera skulle naturligtvis inte existera om inte bankerna tjänade på det. Ingen får vara så naiv att man tror att banken erbjuder amorteringsfrihet för kundens skull.

august

[SoulCrew]

granlundii

Det här med i princip amorteringsfrihet är trots allt ganska nytt, de exakta effekterna har inte visat sig än på alla plan. De flesta som dör nu har trots allt amorterat sig skuldfria eller näst intill. Det är de sista 15-20 åren som man kunnat undvika att amortera om man velat, under den perioden har vi haft ständig uppgång så de som eventuellt förolyckats eller så har säkert haft tillräckligt värde i bostaden för att täcka lånet.

[mithril_hunter]

Vid en eventuell fiatkrash, hur viktigt är det att själv äga sitt boende?
Hyresrätt kontra egen villa med helt avskriva lån.

Fastigheter har ju värde i sig. Vilket inte fiat har som man måste betala hyran med.
Så jag antar att det kan vara klokare att behålla min nuvarande fastighet tills krisen kommer.

Det finns flertalet olika vägar för detta att utvecklas på, men rent allmänt vad är era tankar om detta?

Mitt tidigare inlägg i tråden var inte riktigt ett svar på just detta.

Men så här tror jag.

Fiatvalutorna har svämmat över världen senaste 30 åren. Vart har dessa pengar hamnat? En stor del har hamnat i just fastighetsmarknaden. Billiga krediter har pumpat upp huspriserna. Om så bubblan spricker så är det i mina ögon dåligt att äga fastighet. Visst en fastighet är en real tillgång. Men just denna tillgång är nu extremt övervärderad.

Om Fiatvalutorna kraschar så borde den bästa strategin vara att äga reala tillgångar som inte har blåsts upp i värde tacka vare ett överflöd av FIAT. Här är såklart PM överlägset gentemot fastigheter.

Hela världen har belånat sig över huvudet för att köpa bostad men det är ju knappast någon som belånat sig för att köpa PM. Knappt någon som köper PM i huvud taget faktiskt 

Ett bra sätt att tänka för att beräkna någontings faktiska kapitalvärde är hur många timmar måste man arbeta för att köpa det.

Exempel:

Hur förhåller sig dessa två exempel idag i förhållande till varandra och hur kommer de att förhålla sig till varandra efter en Fiat krasch?

1. Hur många timmar måste medelsvensson(räknat på medianinkomsten) arbeta för att köpa en villa i Sverige (medelpriset ca: 2,4 mill)?

2. Hur många timmer måste medelsvensson jobba för att köpa 1 kilo guld?

Jag tror att vid en krasch så kommer du lätt kunna köpa dig en medelvilla i Sverige för 1 kilo guld och säkerligen få guld över.

[SilverSven]

Vid en eventuell fiatkrash, hur viktigt är det att själv äga sitt boende?
Hyresrätt kontra egen villa med helt avskriva lån.

Fastigheter har ju värde i sig. Vilket inte fiat har som man måste betala hyran med.
Så jag antar att det kan vara klokare att behålla min nuvarande fastighet tills krisen kommer.

Det finns flertalet olika vägar för detta att utvecklas på, men rent allmänt vad är era tankar om detta?

Fiatvalutorna har svämmat över världen senaste 30 åren. Vart har dessa pengar hamnat? En stor del har hamnat i just fastighetsmarknaden. Billiga krediter har pumpat upp huspriserna. Om så bubblan spricker så är det i mina ögon dåligt att äga fastighet. Visst en fastighet är en real tillgång. Men just denna tillgång är nu extremt övervärderad.

Om Fiatvalutorna kraschar så borde den bästa strategin vara att äga reala tillgångar som inte har blåsts upp i värde tacka vare ett överflöd av FIAT. Här är såklart PM överlägset gentemot fastigheter.

Nu generaliserar du lite grann.
Det finns fortfarande platser i Sverige där bomarknaden är på en sund nivå och inte har pumpats upp av billiga krediter. Bomarknaden på dessa orter kommer inte alls att drabbas lika hårt om bostadsbubblan spricker.

Jag anser att en fastighet är en bra och stabil tillgång på sikt så länge den är i bra skick, har en låg energiförbrukning och har införskaffats för en rimlig summa pengar.
En villa är en materiell tillgång som inkluderar hundratals arbetstimmar av olika yrkesgrupper.

[mithril_hunter]

Vid en eventuell fiatkrash, hur viktigt är det att själv äga sitt boende?
Hyresrätt kontra egen villa med helt avskriva lån.

Fastigheter har ju värde i sig. Vilket inte fiat har som man måste betala hyran med.
Så jag antar att det kan vara klokare att behålla min nuvarande fastighet tills krisen kommer.

Det finns flertalet olika vägar för detta att utvecklas på, men rent allmänt vad är era tankar om detta?

Fiatvalutorna har svämmat över världen senaste 30 åren. Vart har dessa pengar hamnat? En stor del har hamnat i just fastighetsmarknaden. Billiga krediter har pumpat upp huspriserna. Om så bubblan spricker så är det i mina ögon dåligt att äga fastighet. Visst en fastighet är en real tillgång. Men just denna tillgång är nu extremt övervärderad.

Om Fiatvalutorna kraschar så borde den bästa strategin vara att äga reala tillgångar som inte har blåsts upp i värde tacka vare ett överflöd av FIAT. Här är såklart PM överlägset gentemot fastigheter.

Nu generaliserar du lite grann.
Det finns fortfarande platser i Sverige där bomarknaden är på en sund nivå och inte har pumpats upp av billiga krediter. Bomarknaden på dessa orter kommer inte alls att drabbas lika hårt om bostadsbubblan spricker.

Jag anser att en fastighet är en bra och stabil tillgång på sikt så länge den är i bra skick, har en låg energiförbrukning och har införskaffats för en rimlig summa pengar.
En villa är en materiell tillgång som inkluderar hundratals arbetstimmar av olika yrkesgrupper.

Ja visst är det en generalisering jag gör  Jag utgår ju från medianvillan ca: 2,4 mill.

Om du har en villa i sthlm för 10 mill så kommer du drabbas väldigt hårt medans om du har en villa ute på vischan för 500.000k så kanske den inte tappar lika mycket i värde. I reella termer mätt.

Ofta så mäter man i procent och om marknaden går ner 25% så kanske villan i sthlm går ner 30% medans villan i Bollnäs går ner 20%. I kronor räknat så förlorar ju stockholmaren 3 mill medans Bollnäsbon förlorar 100.000kr.

Det är lika billigt att låna pengar i Bollnäs som i Sthlm så alla huspriser är påverkade av billiga krediter. Men visst är det storstadsområdena som är värst drabbade. BR i centrala Sthlm har den högsta fallhöjden.

[Biiri]

Min fastighet är i de lägre prisklasserna, i ett mindre samhälle där priserna överlag är låga.
Jag ska dock flytta till hyresrätt inom snar framtid (nytt jobb i ny stad) och om jag ska ha kvar huset i min ägo
behövs det betalas för värme och diverse bas avgifter varje månad.  Relativt små utgifter dock, Är det pengar väl investerat?

Då har jag något att flytta tillbaka till om man skulle bli av med jobb och liknande
men är osäker på om jag tjänar på det då jag inte vet hur många år det går
innan "shit hits the fan".