Fastigheter som investering

[Silverräven]

Här diskuteras fastigheter av olika slag som investering.

[Bergstrollet]

Främsta fördelen med guld och silver är att de är värdebevarande och jag håller med dig Åbama att det är av den anledningen som jag köper guld och silver. Jag äger hyresfastigheter av samma anledning, om du bortser ifrån de senaste årens prisuppgång, är hyreshus också ett bra sätt att bevara värde och jag kan ta vinsterna ifrån fastigheterna till guld och silverköp.

[Åbama]

Främsta fördelen med guld och silver är att de är värdebevarande och jag håller med dig Åbama att det är av den anledningen som jag köper guld och silver. Jag äger hyresfastigheter av samma anledning, om du bortser ifrån de senaste årens prisuppgång, är hyreshus också ett bra sätt att bevara värde och jag kan ta vinsterna ifrån fastigheterna till guld och silverköp.

Serru, då tänker vi troligen rätt lika.    

Får jag gissa, du såg investeringen i fastigheterna som något av en avkastning från en passiv investering, (även om man som fastighetsägare praktiskt vet, att fastighetsägande är allt annat än en passiv tillvaro). Jo, jag har också ägt fastigheter.  

Fast denna marknad (fastighetsmarknaden) är idag är sjukt hausad. Jag räknade på att köpa en kåk för ett tag sedan. Man skulle få en teoretisk nettoavkastning på 1,5% på insatt kapital (i praktiken sannolikt negativ avkastning). Argumentet från säljaren var att det är genom värdetillväxt man skulle göra vinsterna. Bubbla???  

[Bergstrollet]

Jag har fördelen att vi ägt hyresfastigheter inom familjen under lång tid, vi köper sjukt billigt under krascher och vi köper aldrig när marknaden är överhettad. Tyvärr måste man arbeta långsiktigt med fastigheter och jag tycker synd om mina nyare kollegor som köpte dyrt under högkonjunkturen och nu sitter med överbelånade hyreshus som bankerna vill göra nya värderingar på för att se vad de egentligen är värda!

Mycket snart kommer fastighetsbolag att börja gå i konkurs igen och då är det köpläge igen!

[kristensson]

Åbama, tänker säga emot dig för att kanske få lite debatt.
Guld/silver är inte dyrt idag, det är inflationen som grävt ut fiatpengarnas värde
Skall man överhuvudtaget mäta guld/silver i fiatpengar. Om man tex ser hur många liter olja man får för 1oz guld genom åren så ligger det rätt lika.
Att försöka inflationsuppräkna pengar från förr till nu är inte lätt då politiker genom året valt att låta fler saker inte ingå i inflationen, alltså redovisad inflation är en politisk skapelse för att lura oss medborgare.
1oz guld år 1900 är 1oz guld idag, alltså guld ger inte inflation medans däremot köpkraften hos 1kr år 1900 är något helt annat än köpkraften hos 1kr idag.
Min slutsats blir att om guld kostar 1000 fiatdollar eller 10000 fiatdollar spelar ingen roll utan det enda som betyder något är hur många oz har jag.

[Åbama]

Kanonbra Kristensson, svarar dig senare också.

Jag har fördelen att vi ägt hyresfastigheter inom familjen under lång tid, vi köper sjukt billigt under krascher och vi köper aldrig när marknaden är överhettad. Tyvärr måste man arbeta långsiktigt med fastigheter och jag tycker synd om mina nyare kollegor som köpte dyrt under högkonjunkturen och nu sitter med överbelånade hyreshus som bankerna vill göra nya värderingar på för att se vad de egentligen är värda!

Mycket snart kommer fastighetsbolag att börja gå i konkurs igen och då är det köpläge igen!

Tyck inte synd om dem. Ingen tvingar någon att köpa fastigheter till idiotpriser. Personligen tilltalas jag mycket av devisen att ”en dåre och dennes pengar - tar oftast skilda vägar”. Det är nämligen så det skall vara.

Men jag håller med dig. Fördelen med fastigheter som jag ser det, är att rätt fastigheter, köpta till rätt pris, där det finns en efterfrågan, är avkastningseffekten \"ränta på ränta\".
Men jag har två påståenden följt av tre frågor, svara om du vill. Moderatorerna får väl slå något hårt i huvudet om jag går för off topic.

Första påståendet, En miss som många gör, att på en vikande marknad minskar efterfrågan och ökar utbudet samtidigt. Samtidigt som detta sker minskar också utlåningsviljan av bankerna. Det finns ju en osäkerhet från banken om att det som de tar som säkerhet för lånet (fastigheten), verkligen kommer ha kvar samma värde i framtiden.

Med tanke på dem som då redan är högt belånade, kan de se värdet på sina (bankens) högt belånade tillgångar minska. När detta sker drar banken åt tumskruvarna. Man ökar riskpremien ovanpå räntan, kräver kraftiga amorteringar, eller t.o.m. tvångsförsäljningar. Effekten av detta blir därför att flera av dessa högbelånade tvingas ut på marknaden. Utbudet ökar samtidigt som efterfrågan inte gör det. Effekten blir självförstärkande. De säljare som då finns blir dessutom allt desperatare. De köpare som finns (bortsett från dig själv möjligen) blir allt kapitalsvagare och försiktiga i sina investeringar.

Fastighetsmarknaden är som bekant också precis också som de flesta andra marknader. D.v.s. att det är en procentuellt liten andel av marknaden som omsätts varje dag/vecka/månad, men det är den lilla andelen som omsätts, som sätter värdet på alla andra tillgångar på hela marknaden (fastigheter eller annat).

Nu till frågan, när ser du då att det är läge att investera?

Nästa påstående, Redan nu börjar det blåsa vänstervindar igen. Blir det sämre tider, kommer Svensson sannolikt falla av åt vänster. Löften från besuttna politiker som lovar välfärd till den lille mannen på de ”elaka” rikas bekostnad. Med höjda skatter kan man ju enligt vissa lösa alla problem och dessutom rädda välfärden.

Svensson är också en trygghetsknarkare av rang. Antalet bidragsberoende som inte är direkt få ens idag lär då inte såga av grenen de sitter på i sämre tider. De skulle inte heller knappast minska vare sig i antal, eller vad de vanligen lägger sina röster på.

Då är det bara det, att blir tiderna sämre kommer skatteintäkterna minska. Kapitalet är mer lättrörligt idag än tidigare. Går företagen sämre minskar skatteintäkterna. Svenska staten är å sin sida extremt beroende av att skatterna flyter in. Tänk bara på den redan stora offentliga sektorn som skall avlönas, alla fler nu som skall ha a-kassa osv.

Svenska staten tror jag då, från politiskt håll, skulle snegla på sådana tillgångar som inte är lättrörliga, exempelvis fastigheter. En socialist syn på dina pengar, är som bekant att det minst lika mycket är dennes pengar. Här är bara ett i raden av exempel.

Hur vågar du investera i fast egendom i Sverige?

Varför inte sälja nu på topp?

Japp, lång utläggning för korta frågor

[Bergstrollet]

Åbama, det var jättebra frågor!

Dina tre frågor sammanfattar hela fastighetsbranschen och även varför jakten på snabba pengar inte är kompatibelt med att vara en tråkig fastighetsägare.

Om jag börjar baklänges med frågorna:

Hur vågar du investera i fast egendom i Sverige?
Varför inte sälja nu på topp?

Ett av problemen med att äga långsiktigt hyresfastigheter och kommersiella fastigheter i Sverige är att vi inte vet vem som sitter vid makten om fyra år och på det har vi nuförtiden även Bryssel som när som helst kan komma med nya regler. I högkonjunkturer läggs det på nya krångliga direktiv om miljö-, handikapps-, byggstandardsdirektiv som ändras godtyckligt hela tiden. I lågkonjunkturer dras oftast snaran åt runt ekonomin, vilket leder till att det är svårare att investera och underhålla beståndet. Men trots allt anser jag att fastigheter är en god och spännande affär, det går inte att tjäna snabba pengar, utan det är stabila pengar.
Folk måste ha någonstans att bo, även i en ekonomisk krasch, helst då i en hyresrätt när folk måste lämna sina hus och bostadsrätter.
Vi har också demografiskt en stor växande grupp av äldre människor som behöver mindre bostäder och som inte kommer att kunna köpa sig ett boende.
Jag tror att hyresrätten har en bra framtid i en ekonomisk kris och jag kombinerar mina fastigheter med guld för att ge en extra stabilitet och trygghet.

Några riktlinjer som jag har:
En fastighet får aldrig vara belånad över 75%.
Den måste ligga i centrum av växande samhällen eller populära områden.
Köp inte i orter som slutar på namnet -fors.
Avkastningen ska helst ligga minst mellan 20-25%.

Nu till frågan, när ser du då att det är läge att investera?

Inte ännu, proppen sitter fortfarande i! Kommer ni ihåg kraschen i början på 90-talet? Under ett par år fram till slutet av 90-talet gick det att göra fantastiskt bra affärer! Samma sak i början på 00-talet fram till 95-96.
Den bokstavliga skiten måste träffa fläkten, sen en tid av panik, alla springer runt runt och när det börjar att sakta komma någon form att stabilitet( det vill säga att se vilka banker som finns kvar)då är det stort köpläge!

Sammanfattning:

Försök aldrig göra snabba pengar, var förberedd på stora svängningar och konstiga politiska beslut, ta beslut med dina barn i åtanke, lååångsiktigt. Köp mycket guld och silver som stabiliserar dina fastigheter, köp inte när pengar är billigt och alla vill handla.

[Silverräven]

Väldigt intressant om fastigheter må jag säga, särskilt då min pappa själv är fastighetsägare och tankarna har dykt upp i mitt eget huvud. Dock har tråden blivit lite offtopic, så jag flyttar de senaste inläggen till en egen tråd när jag har tid.

[Åbama]

Dock har tråden blivit lite offtopic, så jag flyttar de senaste inläggen till en egen tråd när jag har tid.

Sorry, tack ändå för den stora toleransen och lägg gärna fastighetsdiskussionen i en egen tråd.

Åbama, det var jättebra frågor!

Dina tre frågor sammanfattar hela fastighetsbranschen och även varför jakten på snabba pengar inte är kompatibelt med att vara en tråkig fastighetsägare.

Om jag börjar baklänges med frågorna:

Hur vågar du investera i fast egendom i Sverige?
Varför inte sälja nu på topp?

Ett av problemen med att äga långsiktigt hyresfastigheter och kommersiella fastigheter i Sverige är att vi inte vet vem som sitter vid makten om fyra år och på det har vi nuförtiden även Bryssel som när som helst kan komma med nya regler. I högkonjunkturer läggs det på nya krångliga direktiv om miljö-, handikapps-, byggstandardsdirektiv som ändras godtyckligt hela tiden. I lågkonjunkturer dras oftast snaran åt runt ekonomin, vilket leder till att det är svårare att investera och underhålla beståndet. Men trots allt anser jag att fastigheter är en god och spännande affär, det går inte att tjäna snabba pengar, utan det är stabila pengar.
Folk måste ha någonstans att bo, även i en ekonomisk krasch, helst då i en hyresrätt när folk måste lämna sina hus och bostadsrätter.
Vi har också demografiskt en stor växande grupp av äldre människor som behöver mindre bostäder och som inte kommer att kunna köpa sig ett boende.
Jag tror att hyresrätten har en bra framtid i en ekonomisk kris och jag kombinerar mina fastigheter med guld för att ge en extra stabilitet och trygghet.

Några riktlinjer som jag har:
En fastighet får aldrig vara belånad över 75%.
Den måste ligga i centrum av växande samhällen eller populära områden.
Köp inte i orter som slutar på namnet -fors.
Avkastningen ska helst ligga minst mellan 20-25%.

Nu till frågan, när ser du då att det är läge att investera?

Inte ännu, proppen sitter fortfarande i! Kommer ni ihåg kraschen i början på 90-talet? Under ett par år fram till slutet av 90-talet gick det att göra fantastiskt bra affärer! Samma sak i början på 00-talet fram till 95-96.
Den bokstavliga skiten måste träffa fläkten, sen en tid av panik, alla springer runt runt och när det börjar att sakta komma någon form att stabilitet( det vill säga att se vilka banker som finns kvar)då är det stort köpläge!

Sammanfattning:

Försök aldrig göra snabba pengar, var förberedd på stora svängningar och konstiga politiska beslut, ta beslut med dina barn i åtanke, lååångsiktigt. Köp mycket guld och silver som stabiliserar dina fastigheter, köp inte när pengar är billigt och alla vill handla.

Tack för ett uttömmande svar och att du tog dig tiden att skriva det.

Imponerade ifall du uppnår den avkastningen, och visst är det så, att måste folk alltid bo, även i dåliga tider. Hatten av, duktiga entreprenörer är något jag verkligen kan känna beundran och respekt för.

Mycket intressant att höra din investeringsstrategi, och visst är fastigheter en långsiktig investering. Det som tilltalar mig med investeringsformen är att det är en hyffsad passiv avkastning, som när investeringen väl är avbetald, ger en trevlig månatlig avkastning som kan återinvesteras eller bara njutas upp.

Tänk också vilket härligt bestånd man hade suttit på om ens farfar/morfar hade investerat förståndigt i fastigheter, med försiktig belåning, låtit avkastningen efter nödvändiga lönekostnader, återinvesteras i nya kåkar. Tänk att kunna göra det till sina barn och barnbarn själv.

Har själv köpt en större fastighet under brinnande 90-talskris. Kommer väl ihåg diskussionerna med banken, som var oerhört skeptiska. Detta då till ett pris då, som är uppskattningsvis kanske är en tiondel av dagens värdering. Kommer även ihåg räntan och de stentuffa kraven.

Har själv varit runt och tittat på fastigheter runtom i Sverige, men insett att köpa fastigheter på orter långtifrån den egna boendeorten, så blir man väldigt beroende av att anlita hjälp för varenda skitsak. Att man inte har kontroll på vad som händer i ens kåkar. Det är samtidigt på småorterna det fortfarande går att få någorlunda avkastning.

Idag har jag sålt allting och bor till och med själv i en hyresrätt. Jag tycker helt enkelt inte det är prisvärt att köpa vare sig en lägenhet/kåk åt sig själv att själv bo i, eller att hyresfastighet att hyra ut bostäder från. Det är å andra sidan en rätt skön tillvaro att ha gott om pengar, inte skyldig någon ett öre. Jag skulle nog inte heller själv behålla fastigheter idag (men det är min placeringsstrategi). Kan låta kortsiktigt måhända. Men jag förstår helt enkelt för att jag inte ser hur fastigheter långsiktigt skall kunna behålla sitt värde. Genom inflation möjligen, marknadshyror, som det kanske ryktas om, men tänk att då kunna köpa tillbaka samma hus på rea när marknaden dykt, för det lär den göra.

Samtidigt känner jag ett antal fastighetsägare, och en av dem har verkligen också hittat ett sätt att tjäna bra med pengar till och med idag, genom att förädla beståndet på ett listigt sätt. Men det är en annan historia.

[Åbama]

Åbama, tänker säga emot dig för att kanske få lite debatt.
Guld/silver är inte dyrt idag, det är inflationen som grävt ut fiatpengarnas värde
Skall man överhuvudtaget mäta guld/silver i fiatpengar. Om man tex ser hur många liter olja man får för 1oz guld genom åren så ligger det rätt lika.
Att försöka inflationsuppräkna pengar från förr till nu är inte lätt då politiker genom året valt att låta fler saker inte ingå i inflationen, alltså redovisad inflation är en politisk skapelse för att lura oss medborgare.
1oz guld år 1900 är 1oz guld idag, alltså guld ger inte inflation medans däremot köpkraften hos 1kr år 1900 är något helt annat än köpkraften hos 1kr idag.
Min slutsats blir att om guld kostar 1000 fiatdollar eller 10000 fiatdollar spelar ingen roll utan det enda som betyder något är hur många oz har jag.

Har den verkligen det? Det du syftar på är faktorer som vägning, substitution som gör att man i vissa länder avviker från rent konsumentprisindex i inflationsberäkning.

Samtidigt har väldigt mycket saker för gemene man blivit rejält mycket billigare. Levnadsstandarden har höjts. Min morfar sparade som ung i ett helt år till sin första cykel, han hade två par skor. Mina ungar har inte behövt spara en dag till sina cyklar. När jag växte upp var det enbart i välbärgade familjer man hade tv. Idag har socialfallen platt-tv-apparater och det ses i levnadsstandard som något av en mänsklig rättighet (vilket i och för sig är åt helvete). Att vi har det så mycket bättre idag, beror givetvis på förbättringar i produktionsteknik och tekniska landvinningar. Att vissa har det, som inte borde ha det, beror på socialism.

Men visst, att en krona år 1900 inte har samma köpkraft idag, mot idag, beror självklart på inflation. Att inflationen är en slags dold skatt skriver jag också under på. Samtidigt har ju lönerna ökat. Du har inte samma lön i kronor idag, som du hade år 1900.

Men för mig är exempelvis guld en försäkring mot vansinniga politiska beslut. Det är en värdebevarare. Det är en internationellt gångbar valuta. Det är också något jag kan ta med mig om den socialistiska konfiskeringsivern skulle bli allt för stor.