Flytta bolån.

[mrSju]

Lägger ut frågan här eftersom jag inte litar på bankanställda. Och vi har nåra snillen när.

Pratade med SBAB nyss och är på gång att flytta dit mitt bolån från swedbank. Mitt nuvarande lån innefattas inte av dom nya amorteringsreglerna.

Om sbab bara tar över lånet så behöver man inte heller påverkas av det nya amorteringsreglerna.
MEN, nu vill jag maxbelåna och få ut extra pengar, och isåfall behöver man ta ett nytt lån och tvingas då till dom nya kraven.

MEN då sade SBAB-killen att man kan ta över lånet så som det ligger nu hos swedbank, sen så lägger dom resterande del på ett extra lån upp till bostadens värde. Då skulle tydligen bara nya delen omfattas av nya amorteringskraven. Skulle få samma ränta på båda lånen. 1.24%. bundet på 2 år.

Blir det samma sak med dessa 2 lån, som om att jag hade fått 1 lån med dom gamla amorteringskraven? Eller missar jag nått?

[Thornado]

Jag gjorde nyligen en liknande sak (utökade mitt bolån). Då fick jag två alternativ:
1) Göra om hela lånet enligt dagens regler (dvs amortera 1% per år)
eller
2) Behålla den gamla delen av lånet amorteringsfritt och amortera det nya lånet på 10 år.

[Unmanipulatable]

Du får ju amorteringskrav på den nya delen av lånet och så har du det gamla lånet som du flyttar över och då skulle det inte bli amorteringskrav sa killen ju. Det är ju inte samma sak som att ha ett stort lån utan amorteringskrav ?
Alltså låter ju som att amorteringsreglerna bara gäller på det nya lånet...alltså det som inte bara flyttas över enligt din beskrivning.  Är din fråga egentligen om du kan lita på bankens förklaring ?

Det som jag tycker är viktigast är att inte ha rörliga räntor. En eventuell amortering är ju fastlagd till 1-2% årligen ned till 70/50%. En rörlig ränta kan ju bli precis vad som helst.   Alltså: gör inte som alla andra med räntan!  Alla andra har fel ! Det har vi sett många gånger i historien och det gäller nu också!
Rörliga räntor eller räntor med kort bindningstid kan vara Rysk roulette enligt min bedömning.

2 år är inte någon lång bindningstid.   Tror att härdsmältan kommer nån gång före 2020 och då vet man ju inte riktigt vad som händer , åt vilket håll det slår. Både stora lån och besparingar kan kosta dig många år av ditt liv i arbetsläger/bortkastat utfört arbete åt slavägarna. 

Många är rädda att binda för att det kan kosta dem lite..  Oftast förlorar man på att binda räntan. Men när det går dåligt då går det fruktansvärt dåligt med rörligt. Det är inte värt risken.


Jag vet inte hur det fungerar när de värderar ned värdet av en säkerhet.. Då kan man plötsligt bli överbelånad ?      Isf är det inte bra att bara belånad till nocken...

[mrSju]

Är din fråga egentligen om du kan lita på bankens förklaring ?

Jag hade en skrikande 1-åring hägnades i tröjan under telefonsamtalet, så ärligt talat så var inte hjärnan med riktigt när han körde alla uträkningar där han förklarade att det skulle kosta si och så mycket. Men han tyckte att det lät bäst med 2 lån istället för 1.
Kommer nog köra på de, om ingen annan direkt avråder mej från det pågrund  av någon anledning som jag missat.

[august]

Kommer nog köra på de, om ingen annan direkt avråder mej från det pågrund  av någon anledning som jag missat.

Det kan finnas alla möjliga anledningar till att låna pengar, vissa bra, andra dåliga. Men eftersom det inte är för att finansiera själva bostadsköpet så är det till någonting annat, må det vara köpa PM, köpa sommarstuga, lösa ut tonåringen från ett turkiskt fängelse eller något annat viktigt. Omöjligt för andra att ha synpunkter på.

Men däremot kan man kommentera detta med att "låna maximalt". Det är inte bra.

Det är dåligt för att det tar bort din handlingsfrihet om någonting skulle hända framöver. Säg att guldpriset rasar med 40% i SEK plötsligt och du känner att "time to back up the truck", men saknar helt investeringsutrymme.

Det är även dåligt för att det gör dig sårbar för en räntehöjning. Strunt i om du tror att räntorna kommer att gå upp eller ner, de kan gå upp. Går räntorna upp kraftigt så går värderingarna ner, då kan du hamna i läget att vara överbelånad. Även om banken inte kräver in lånet så kan du fastna hårt i ett läge där du inte kan amortera så mycket som du planerat pga högre räntor, vilket gör att överbelåningen består och handlingsfriheten uteblir.

Som jag ser det är detta med amorteringskrav på hela eller delar av det totala lånebeloppet närmast irrelevant jämfört med riskexponeringen som följer av maximal belåning. Oavsett vad amorteringskravet säger är det ju en dålig idé att inte amortera minst 1% av totalen per år... Men eftersom det bara är du själv som känner till orsaken så går det ju inte för oss andra att bedöma om det är bra eller dåligt.

Ju osäkrare framtiden är desto viktigare är det att se till att ha handlingsfrihet. Och osäkrare än just nu har det inte varit på flera generationer. Var försiktig...

[mrSju]

Kommer nog köra på de, om ingen annan direkt avråder mej från det pågrund  av någon anledning som jag missat.

Det kan finnas alla möjliga anledningar till att låna pengar, vissa bra, andra dåliga. Men eftersom det inte är för att finansiera själva bostadsköpet så är det till någonting annat, må det vara köpa PM, köpa sommarstuga, lösa ut tonåringen från ett turkiskt fängelse eller något annat viktigt. Omöjligt för andra att ha synpunkter på.

Men däremot kan man kommentera detta med att "låna maximalt". Det är inte bra.

Det är dåligt för att det tar bort din handlingsfrihet om någonting skulle hända framöver. Säg att guldpriset rasar med 40% i SEK plötsligt och du känner att "time to back up the truck", men saknar helt investeringsutrymme.

Det är även dåligt för att det gör dig sårbar för en räntehöjning. Strunt i om du tror att räntorna kommer att gå upp eller ner, de kan gå upp. Går räntorna upp kraftigt så går värderingarna ner, då kan du hamna i läget att vara överbelånad. Även om banken inte kräver in lånet så kan du fastna hårt i ett läge där du inte kan amortera så mycket som du planerat pga högre räntor, vilket gör att överbelåningen består och handlingsfriheten uteblir.

Som jag ser det är detta med amorteringskrav på hela eller delar av det totala lånebeloppet närmast irrelevant jämfört med riskexponeringen som följer av maximal belåning. Oavsett vad amorteringskravet säger är det ju en dålig idé att inte amortera minst 1% av totalen per år... Men eftersom det bara är du själv som känner till orsaken så går det ju inte för oss andra att bedöma om det är bra eller dåligt.

Ju osäkrare framtiden är desto viktigare är det att se till att ha handlingsfrihet. Och osäkrare än just nu har det inte varit på flera generationer. Var försiktig...

Bolånet ska lösa det dyrare husbilslånet, så syftet är ekonomiskt försvarbart.

Hur funkar det igentligen om värdet skulle sjunka på en maxbelånad bostad? Går bankerna regelbundet in och läser av marknadspriser och kräver in eventuell överbelåning med en faktura? Hur vanligt är detta historiskt sätt?

[august]

Kommer nog köra på de, om ingen annan direkt avråder mej från det pågrund  av någon anledning som jag missat.

Det kan finnas alla möjliga anledningar till att låna pengar, vissa bra, andra dåliga. Men eftersom det inte är för att finansiera själva bostadsköpet så är det till någonting annat, må det vara köpa PM, köpa sommarstuga, lösa ut tonåringen från ett turkiskt fängelse eller något annat viktigt. Omöjligt för andra att ha synpunkter på.

Men däremot kan man kommentera detta med att "låna maximalt". Det är inte bra.

Det är dåligt för att det tar bort din handlingsfrihet om någonting skulle hända framöver. Säg att guldpriset rasar med 40% i SEK plötsligt och du känner att "time to back up the truck", men saknar helt investeringsutrymme.

Det är även dåligt för att det gör dig sårbar för en räntehöjning. Strunt i om du tror att räntorna kommer att gå upp eller ner, de kan gå upp. Går räntorna upp kraftigt så går värderingarna ner, då kan du hamna i läget att vara överbelånad. Även om banken inte kräver in lånet så kan du fastna hårt i ett läge där du inte kan amortera så mycket som du planerat pga högre räntor, vilket gör att överbelåningen består och handlingsfriheten uteblir.

Som jag ser det är detta med amorteringskrav på hela eller delar av det totala lånebeloppet närmast irrelevant jämfört med riskexponeringen som följer av maximal belåning. Oavsett vad amorteringskravet säger är det ju en dålig idé att inte amortera minst 1% av totalen per år... Men eftersom det bara är du själv som känner till orsaken så går det ju inte för oss andra att bedöma om det är bra eller dåligt.

Ju osäkrare framtiden är desto viktigare är det att se till att ha handlingsfrihet. Och osäkrare än just nu har det inte varit på flera generationer. Var försiktig...

Bolånet ska lösa det dyrare husbilslånet, så syftet är ekonomiskt försvarbart.

Hur funkar det igentligen om värdet skulle sjunka på en maxbelånad bostad? Går bankerna regelbundet in och läser av marknadspriser och kräver in eventuell överbelåning med en faktura? Hur vanligt är detta historiskt sätt?

Detta är inte mitt expertområde, så tag detta med en nypa salt. Min uppfattning är att svenska banker normalt inte kommer att kräva åtgärd om värdet sjunker så att låntagaren blir överbelånad. Däremot så kan de ta chansen om du av någon anledning missar någon betalning. Men även så är det mest sannolika att de begär ytterligare säkerhet snarare än att de försöker säga upp lånet (då är sannolikt en åldrande husbil inte det bästa). Men innan du ens tänker tanken på att maxbelåna ditt hus så måste du självklart kolla upp exakt vad som gäller i ett sådant fall med just din bank.

Däremot så bör du betänka risken att om du skulle bli överbelånad så kan du hamna i situationen att antingen inte kunna sälja fastigheten (pga att marknadsvärdet är lägre än lånebeloppet) eller att bli sittande med en personlig skuld efter försäljningen. Båda är extremt otrevliga situationer att vara i.

Även om jag förstår logiken i att säga upp dyra lån genom att öka på billigare så skall du betänka att om du har ett outnyttjat överhypotek så är det enkelt att utnyttja (det är ju exakt det du planerar). Men har du inget överhypotek att utnyttja och hamnar i situationen att du måste skaffa pengar av någon anledning så sitter du i sitsen att antingen försöka övertyga långivaren om det höga restvärdet i din rostiga husbil eller ta ett blanco-lån. Ingetdera är bra affärer.

Mitt förslag blir därför att du tar en rejäl funderare på hur mycket pengar du maximalt kan komma att plötsligt behöva de närmaste fem åren. Tänk att bilen rasar samtidigt med värmepannan mitt i vintern och tonårssonen ringer från det turkiska fängelset och ber dig muta vakterna ASAP (innan någonting riktigt otrevligt händer). Sedan multiplicerar du detta belopp med 1.5 och sparar så mycket som outnyttjat överhypotek. Resten av billånet lägger du om som planerat.

Gör du på detta sätt så kommer du att betala en premie för att behålla en framtida handlingsfrihet om Murphys lag slår till och du får en stor oväntad utgift. Se den premien som en försäkring. Försäkringar kostar pengar. Ju mindre marginal du har desto bättre försäkringsskydd behöver du.

[Morgan]

Vi är på gång att lägga om lite lån hemma pga ganska omfattande renoveringar de senaste 3 åren sen vi flyttade in.
Har lagt lite tid på att undersöka detta de senaste veckorna när jag inte haft en skrikande 1,5åring på armen.

Vi har idag 2st bottenlån (för att ha möjlighet till både rörliga och bundna lån), ett topplån och ett blancolån kopplade till vårt boende.
Blancolånet tog vi vid köpet för just då hade vi bara till 10% handpenning tillgängligt så resterande 5% tog vi ett lån på och ett blancolån har ju inte fastigheten som säkerhet.

Det jag har konstaterat är man får olika svar beroende på vilken bank man pratar med.

Vi har en fastighet som har typkod 120 (bebyggd lantbruksenhet) och enligt FIs rekommendationer så ska lantbruk ej omfattas av det nya amorteringskravet. Vilket jag tyckte lät bra så vi kan bestämma amortering själva efter vi slagit ihop våra lån så vi med 2 små barn kan ha en dräglig ekonomi.
Men ack vad det sket dig!

Vi har idag en fristående Sparbank/Swedbank och enligt dem så har vi ej möjlighet att få amorteringsfria lån pga att de har som krav att marken ej får vara bebyggd utan endast ren jord/skogsmark krävs för att amorteringskravet ska försvinna.
Ringde och pratade med en annan storbank och fick som svar att dem har som krav att där ska finnas minst 20tunnland mark men bebyggd fastighet är OK för att de ska godkänna amorteringsfria lån..
Bank med 3 jag pratade med säger att areal / byggnader kvittar utan det är typkoden hos lantmäteriet som bestämmer detta.
Hur kan det vara så olika regler?

Jag ringde upp FI och pratade med en trevlig människa där.
Fick tyvärr inget rakt svar då de ej får/kan/vill sätta sig in i eller råda i enskilda ärende utan de sätter krav på bankerna och kontrollerar därefter att bankerna sköter sig korrekt.
Deras rekommendation säger "lantbruk omfattas ej av amorteringskraven"
Dock så är det enligt honom upp till bankerna att själva tolka deras regler och rekommendationer och därefter sätta de krav/villkor de själva tycker är lämpliga.
Därav får jag 3 olika svar på 3 olika banker och ingen av dem gör egentligen något fel enligt FI.

Det svar jag dock fick gemensamt av de 2 banker som krävde oss på amortering var att lånen som har boendet som säkerhet är de lån som ska amorteras på OM de utökas.
Vi har idag 1,8miljoner i botten/topplån och därmed fastigheten som säkerhet.
De lånen kan vi baka ihop till ett bottenlån/göra vad vi vill med utan att bli tvingade att amortera. Om vi däremot vill baka in blancolån eller på annat sätt utöka lånet där fastigheten står som säkerhet så måste vi amortera på HELA lånet då det räknas som ett nytt lån/utökning av lån.
Så om vi lånar 1:- till på huset så blir vi tvingade att börja amortera ner 2% per år ner till 70% belåning och därefter 1% ner till 50% belåning.
Ingen av dem ville ge oss ett nytt bottenlån med 10års rak amortering som jag både läst om på nätet och längre upp i denna tråd.

Hur man än gör så sitter man i bankernas händer och det är väl bara att rätta in sig i ledet och gå med på vad dem säger.
Är inte så sugen på att byta bank av lite olika orsaker så blir väl till att börja amortera lite mer istället!

Vore kul att jämföra lite vad alla här inne har för räntor på sina bolån.
Eller vad tycker ni andra?
Tyvärr så står jag lite utanför den jämförelsen då det inte på någon bank går att förhandla ner räntan på en lantbruksfastighet till samma ränta som på ett vanligt hus/lägenhet.
Har idag 1,9% rörlig ränta på vårt bottenlån.

[august]

Vi har idag 1,8miljoner i botten/topplån och därmed fastigheten som säkerhet.
De lånen kan vi baka ihop till ett bottenlån/göra vad vi vill med utan att bli tvingade att amortera.
...
Hur man än gör så sitter man i bankernas händer och det är väl bara att rätta in sig i ledet och gå med på vad dem säger.
Är inte så sugen på att byta bank av lite olika orsaker så blir väl till att börja amortera lite mer istället!

Har idag 1,9% rörlig ränta på vårt bottenlån.

Ju lägre ränta desto mer kan man amortera. Jag kan iofs hålla med om att tvång alltid är irriterande, men i praktiken kan jag inte se att det har så stor betydelse i ert fall. Före ränteavdrag har ni alltså runt 80.000 i räntor och amorteringar. Sedan bör ni givetvis arbeta av blancolånet snarast möjligt, så lägg till åtminstone 10.000 ytterligare där. Det är 7.500 per månad. Betala och var glada över att mer än hälften är ett rent sparande.

[Morgan]

Vi har idag 1,8miljoner i botten/topplån och därmed fastigheten som säkerhet.
De lånen kan vi baka ihop till ett bottenlån/göra vad vi vill med utan att bli tvingade att amortera.
...
Hur man än gör så sitter man i bankernas händer och det är väl bara att rätta in sig i ledet och gå med på vad dem säger.
Är inte så sugen på att byta bank av lite olika orsaker så blir väl till att börja amortera lite mer istället!

Har idag 1,9% rörlig ränta på vårt bottenlån.

Ju lägre ränta desto mer kan man amortera. Jag kan iofs hålla med om att tvång alltid är irriterande, men i praktiken kan jag inte se att det har så stor betydelse i ert fall. Före ränteavdrag har ni alltså runt 80.000 i räntor och amorteringar. Sedan bör ni givetvis arbeta av blancolånet snarast möjligt, så lägg till åtminstone 10.000 ytterligare där. Det är 7.500 per månad. Betala och var glada över att mer än hälften är ett rent sparande.

Räntor och amorteringar på 80000:-???
Måste vara nyfiken och fråga hur du räknat/uppskattat fram detta?

[august]

Vi har idag 1,8miljoner i botten/topplån och därmed fastigheten som säkerhet.
De lånen kan vi baka ihop till ett bottenlån/göra vad vi vill med utan att bli tvingade att amortera.
...
Hur man än gör så sitter man i bankernas händer och det är väl bara att rätta in sig i ledet och gå med på vad dem säger.
Är inte så sugen på att byta bank av lite olika orsaker så blir väl till att börja amortera lite mer istället!

Har idag 1,9% rörlig ränta på vårt bottenlån.

Ju lägre ränta desto mer kan man amortera. Jag kan iofs hålla med om att tvång alltid är irriterande, men i praktiken kan jag inte se att det har så stor betydelse i ert fall. Före ränteavdrag har ni alltså runt 80.000 i räntor och amorteringar. Sedan bör ni givetvis arbeta av blancolånet snarast möjligt, så lägg till åtminstone 10.000 ytterligare där. Det är 7.500 per månad. Betala och var glada över att mer än hälften är ett rent sparande.

Räntor och amorteringar på 80000:-???
Måste vara nyfiken och fråga hur du räknat/uppskattat fram detta?

1.9% på 1.8M blir drygt 34.000. Ett blancolån på 5% av totalt lån är ca 100.000 och blancoräntan är ju märkbart högre. Jag gissar på 5% utan att kolla, det blir då 5.000 till. Amortering på 2% på 1.9M blir ytterligare 38.000. Summa 77.000 per år före ränteavdrag.

Menar du att jag har räknat tokfel?

[SoulCrew]

Det finns en paragraf i konsumentkreditlagen som säger att så länge du betalar som du ska så kan banken inte kräva ökad amortering bara för att lånen är större än värdet på fastigheten du satt i pant.

I praktiken kan du därmed inte ändra något utan att "riskera" att tvingas amortera, du kan förmodligen inte byta bank eller lägga om lånet från rörligt till bundet eller vice versa. Risken är ju att något händer, sjukdom, skilsmässa i samband med stigande räntor om man har mycket/allt rörligt. Då stiger utgifterna samtidigt som inkomsterna sjunker och man kläms från två håll.

[Sverre]

Om du tycker det är jobbigt att amortera med dagens extremlåga räntor har du lånat för mycket.
Sälj huset och köp ett mindre är mitt råd.

[Morgan]

Vi har idag 1,8miljoner i botten/topplån och därmed fastigheten som säkerhet.
De lånen kan vi baka ihop till ett bottenlån/göra vad vi vill med utan att bli tvingade att amortera.
...
Hur man än gör så sitter man i bankernas händer och det är väl bara att rätta in sig i ledet och gå med på vad dem säger.
Är inte så sugen på att byta bank av lite olika orsaker så blir väl till att börja amortera lite mer istället!

Har idag 1,9% rörlig ränta på vårt bottenlån.

Ju lägre ränta desto mer kan man amortera. Jag kan iofs hålla med om att tvång alltid är irriterande, men i praktiken kan jag inte se att det har så stor betydelse i ert fall. Före ränteavdrag har ni alltså runt 80.000 i räntor och amorteringar. Sedan bör ni givetvis arbeta av blancolånet snarast möjligt, så lägg till åtminstone 10.000 ytterligare där. Det är 7.500 per månad. Betala och var glada över att mer än hälften är ett rent sparande.

Räntor och amorteringar på 80000:-???
Måste vara nyfiken och fråga hur du räknat/uppskattat fram detta?

1.9% på 1.8M blir drygt 34.000. Ett blancolån på 5% av totalt lån är ca 100.000 och blancoräntan är ju märkbart högre. Jag gissar på 5% utan att kolla, det blir då 5.000 till. Amortering på 2% på 1.9M blir ytterligare 38.000. Summa 77.000 per år före ränteavdrag.

Menar du att jag har räknat tokfel?

Nej du är inte så mycket ute och cyklar i din kalkyl
Var bara nyfiken på hur du gissat på övriga räntor och lån då du kom ruggigt nära verkligheten!
Vi har lite lägre blancolån men något högre ränta än du gissat på.

Min kalkyl (beroende på vad vi får för ränta när topplån och blancolån är inbakat) så hamnar vi på ca 75500:-/mån  och då är både ränta och amortering inkluderat.

Jag tycker inte det är ett dugg jobbigt att amortera!
Jag vill bli av med våra lån så fort som möjligt MEN det jag inte gillar är att bankerna/staten ska bestämma hur mycket jag ska amortera utan det vill jag avgöra själv.
Nu har vi tex 2 små barn och sambon har varit mammaledig i 1,5år redan och kommer gå hemma 1,5år till vilket gör att ekonomin är lite mer ansträngd just nu, både med högre utgifter och lägre inkomster.
Så på lånen vi har idag har vi valt att amortera lite lägre nu under en period för att därefter öka upp amorteringen igen.
Detta är ju ej möjligt med de nya reglerna. Det enda jag har läst man kan få uppskov för är om man blir arbetslös men det är fortfarande upp till banken att besluta om.

[cyber]

Föräldraledighet kan kanske vara skäl för uppehåll i amorteringar http://www.expressen.se/dinapengar/bostad/kritiken-mot-nya-amorteringskravet/

För övrigt håller jag med helt, man vill ju få styra själv när man amorterar. Kravet är (som jag ser det) till för att skydda samhället, inte individen...