Äga hyreshus

[silverfisken]

Är det någon här som äger hyreshus? har funderat lite på det där. sitter och kollar lite objekt för upplärning helt enkelt. göra mig själv till trainee..

Har hittat 2 intressanta objekt i en bonnhåla, total bostadsyta är 1500 m 2

fullbelagt med hyresintäkter på ca 870000, kostnader ca 610000 per år.

vad kan ett rimligt pris vara på detta?

jag tänkte isåfall bjuda lite under av det de kräver, runt 1,4 miljoner totalt..

jaja, jag bara filosoferar än så länge, vad har ni för erfarenheter etc etc..

[hen]

Om jag vore du skulle jag vänta med att köpa fastigheter nu...

Vänta ett par år och se hur det utvecklar sig.

[alang]

Är det någon här som äger hyreshus? har funderat lite på det där. sitter och kollar lite objekt för upplärning helt enkelt. göra mig själv till trainee..

Har hittat 2 intressanta objekt i en bonnhåla, total bostadsyta är 1500 m 2

fullbelagt med hyresintäkter på ca 870000, kostnader ca 610000 per år.

vad kan ett rimligt pris vara på detta?

jag tänkte isåfall bjuda lite under av det de kräver, runt 1,4 miljoner totalt..

jaja, jag bara filosoferar än så länge, vad har ni för erfarenheter etc etc..

Jag hade aldrig köpt ett hyreshus med mindre än 20% cashflow då man vill vara garanterad minst 10% cashflow avräknat vad man måste avsätta för underhåll osv.

Mig veterligen existerar inte sådana objekt idag, åtminstone inte för vanliga personer. Det är totalt fel läge att köpa sig in som hyresvärd/investera i fastigheter.

[alang]

Jag hade inte gett mer än 1,1 miljoner för objektet du pratar om och då har jag varit väldigt konservativ när jag bara räknat med 50 000:- om året avsatt för underhåll/framtida reparationer osv. Det skulle isåfall ge dig ett postivt cashflow på 20% eller 220 000:-

[sisu]

Jag vill bara önska lycka till herr fisk
Med eller utan hyresfastighet.

[Silverräven]

Jag har för mig Bergstrollet är fastighetsägare. Han utlovade för längesedan att skriva lite synpunkter och tips på hur det fungerar i hyresbranschen, vi får se om han gör det

[Bergstrollet]

Japp, Jag lovade att jag för länge sedan skulle skriva om fastigheter....

Men om jag kan skriva ned de 3 huvudpunkter som jag brukar tänka på.

1. Läge. Var en hyresfastighet ligger är det viktigaste, hur billig en fastighet än är så måste det finnas nog många hyresgäster utan betalningsanmärkningar i närområdet för att det ska finnas en stabil hyressättning.
I de större städerna och i avflyttningsorterna finns nästan inga bra affärer, utan de finns i mindre städer och samhällen.

2. Fastigheten. Hur är fastigheten byggd, är den någon gång ROTad, är Radon, PCB och energideklarationen gjord, syns det gamla skador eller sättningar i och utanför fastigheten, har fastigheten någon gång varit ägd av en självfixare som sett för mycket på Timell?
Den är lätt att se sig blind på cashflow och potential, om du har oturen och köper fel fastigheten med många svårupptäckta fel kan det bli ohyggligt dyrt och leda till att fastigheten inte betalat igen renoveringskstnaderna på 10-15 år. Om du har många fastigheter och gör bra med vinster, då kan det vara lägga att ge sig på en "fastighet med potential", men inte som första hus!

3. Pris och vinst. Läget och fastighetens skick är givetvis det grundläggande som styr både priset och vad det går att få ut i vinst, men som flera här på forumet har skrivit om, har de låga räntorna och lätttillgängliga pengarna lett till att priserna har skenat iväg under de senaste 10 åren.
Men den har vänt nu, redan nu märker jag att priserna på hyreshus och speciellt de som har affärslokaler har sjunkit med 10-20% och är nere i den prisnivå som jag såg runt 2004-2005.
Detta skrivs det inte om i media ännu, dels pågrund av att för få affärer görs och att fastighetsägarna har gått ifrån rena fastighetsförvärv till att köpa hela fastighetsbolag.

Nu skriker barnen på mig och jag måste avsluta!

Köp på mindre stabila orter söder om dalälven eller längds med norrlandskusten.
Titta på att köpa mindre fastighetsbolag med ett par fastigheter istället för att betala 2,5m för ett hus får du 3-4st för samma pris i ett bolag.
Även om vinsten kan se bra ut på pappret, akta er för renoveringsobjekt eller fastigheter som inte har moderniserats sedan finska vinterkriget.

Nu måste jag sluta, jag tror en av ungarna satt i sig en hel singoallaförpackning

[silverfisken]

mmm singoallakakor, det bästa jag vet, när jag var liten 

Bra skrivet i övrigt, tackar för det.. Det jag ogillar på den svenska hyresmarknaden är regleringarna gällande hyran, kanske bättre att köpa något här i Norge, får ju sätta vilken hyra jag vill..

[Silverräven]

Bergstrollet: Tack för intressanta synpunkter!

Nog kan jag tänka mig att hyresregleringen kan vara en nagel i ögat på många fastighetsägare här i Sverige. Det skulle vara intressant att veta vad man skulle kunna få för avkastning i % per år på en hyresfastighet (eller ett helt bolag) efter att skatter, kostnader och annat är avdraget. Det skiljer sig förstås från objekt och person. Jag ska nog fråga min käre far om detta då han äger två hyresfastigheter

[silverfisken]

Bergstrollet: Tack för intressanta synpunkter!

Nog kan jag tänka mig att hyresregleringen kan vara en nagel i ögat på många fastighetsägare här i Sverige. Det skulle vara intressant att veta vad man skulle kunna få för avkastning i % per år på en hyresfastighet (eller ett helt bolag) efter att skatter, kostnader och annat är avdraget. Det skiljer sig förstås från objekt och person. Jag ska nog fråga min käre far om detta då han äger två hyresfastigheter

Ja det vore intressant, finns säkert endel kostnader man glömmer. Man kan ju kolla mindre bostadsbolag på allabolag om man har lust, men bättre få info direkt från en som har 2 hyreshus  frågan du bör ställa, nu när du haft dessa 2 hus, skulle du ha gjort om det med kunskapen du har idag..

Undrar hur bankerna ser på att låna ut pengar, jag föredrar att de tar den största risken  när jag lånade till min lägenhet fick jag låna 100%, det tycker jag var bra eftersom jag gillar att ha mycket pengar tillgängliga, vill inte binda upp de i något som är lite omständigt att sälja. Lite märkligt att jag fick låna i övrigt med tanke på att jag ej vart kund i banken tidigare, ogiltig legitimation, inte skriven i landet. Jag måste inge ett stort förtroende helt enkelt..

[gatho]

Vad gäller hyresfastigheter finns ett alternativ som i vilket fall funkar i storstäderna.
Om du hyr ut din privatbostad och inte har den registrerad som hyreshus kommer du undan många av dom regler som gäller annars. Om jag inte minns fel får du dock bara ha två lägenheter i huset.
Bland annat har hyresgästerna inte samma besitrningsrätt som annars.
Jag råkade själv ut för detta med en oseriös hyresvärd.
Vad gäller inköpspris och underhållskostnad borde detta vara bra mycket billigare.

[gatho]

Ett annat alternativ är att söka sig utomlands. Jag är gift med en brasilianska och vi äger tre hus i Sao Paolo. Underhåll och uthyrning sker genom en lokal mäklarfirma mot procent på hyran.

[90% Silver]

Först skriver personen hur "man ska göra för att kunna komma undan gällande regler"

Sedan har samma person maga att kalla en helt annan person för oseriös.

Ugh, vilka människor på detta forum.

[Silverräven]

Först skriver personen hur "man ska göra för att kunna komma undan gällande regler"

Sedan har samma person maga att kalla en helt annan person för oseriös.

Ugh, vilka människor på detta forum.

Och med ditt inlägg tycker du att du lyfte diskussionen förmodar jag?

[gatho]

Först skriver personen hur "man ska göra för att kunna komma undan gällande regler"

Sedan har samma person maga att kalla en helt annan person för oseriös.

Ugh, vilka människor på detta forum.

Det finns oseriösa hyresvärdar liksom hyresgäster. Startar man i liten skala utan stora ekonomiska resurser i ryggen kan en oseriös hyresgäst leda till ekonomisk katastrof. Är man en omdömesgill person med en god inställning till sina medmänniskor, vilket jag utgår från att silverfisken är, behandlar man naturligtvis sina seriösa hyresgäster korrekt.